Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Принципи формування заставного фонду майна

Основний зміст теорії та практики формування заставного фонду розглядається в схемах 17.8-17.12.

Схема 17.8. Вибір і підготовка об'єктів застави

Вибір і підготовка об'єктів застави

Схема 17.9. Загальні положення заставного фонду

Загальні положення заставного фонду

Схема 17.10. Умови відбору об'єктів застави в заставний фонд міста (області)

Умови відбору об'єктів застави в заставний фонд міста (області)

Схема 17.11. Підготовка переліків об'єктів заставного фонду міста (регіону)

Підготовка переліків об'єктів заставного фонду міста (регіону)

Схема 17.12. Способи використання державного майна в якості застави для забезпечення кредитування міських об'єктів

Способи використання державного майна в якості застави для забезпечення кредитування міських об'єктів

Організація і укладення оборудки з використанням заставного кредитування

Зміст та порядок дій при укладанні угод розглядаються в схемах 17.13-17.15.

Схема 17.13. Організація і ведення переговорів про укладення договорів за заставним кредитуванню

Організація і ведення переговорів про укладення договорів за заставним кредитуванню

Схема 17.14. Порядок укладення та оформлення угоди по заставному кредитуванню

Порядок укладення та оформлення угоди по заставному кредитуванню

Схема 17.15. Деякі особливості укладення угод за заставнимкредитуванню

Деякі особливості укладення угод за заставним кредитуванню

Особливості іпотечного житлового кредитування в м Москві

Зміст даного питання розглядається в табл. 17.1 - 17.3 і схемах 17.16-17.19.

Таблиця 17.1 Учасники іпотечного ринку житла в м Москві

Суб'єкти відносин

Характеристика і функції

1. Позичальники

Фізичні та юридичні особи, які звернулися за отриманням кредиту, які:

  • o кваліфіковані кредитором як надійні та платоспроможні
  • o отримали іпотечний кредит
  • o добровільно надали вже наявне у них у власності та (або) купується за рахунок кредиту житло в заставу
  • o здатні внести авансові платежі при придбанні квартири

2. Кредитор

Банки та інші фінансові кредитні установи, які видають іпотечні кредити кредитоспроможним позичальникам і здійснюють подальше обслуговування іпотечних кредитів

3. Кваліфіковані кредитори

Кредитори, що мають договірні відносини з Московським іпотечним агентством (МІА)

4. Продавці житла

Фізичні та юридичні особи, що продають власне житло або житлову площу інших осіб за їх дорученням

5. Ріелторські організації

Професійні посередники - продавці нерухомості за дорученням інших учасників ринку, в тому числі Уряду Москви

6. Держреєстрація (її територіальні органи)

Державний орган:

o здійснює держреєстрацію прав на нерухомість і угод з нею

  • o веде ЕГРПН, включаючи житлові будинки та приміщення, обтяження заставою
  • o єдиний державний джерело інформації про права власності на нерухомість (житло) на всій території Московського реєстраційного округу

7. Інвестори

Юридичні та фізичні особи (наприклад, пенсійні фонди, страхові компанії), які набувають ланцюгові паперу МІА, забезпечені іпотечним покриттям

8. Страхові компанії

Ліцензовані страхові компанії, що здійснюють страхування закладеної нерухомості, життя і працездатності позичальника, цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку

9. Московське муніципальне страхове агентство

Муніципальна організація, що здійснює всі види страхування, пов'язані з іпотечним кредитуванням в рамках Московської іпотечної програми

10. Кваліфіковані страхові компанії

Страхові компанії, що відповідають вимогам МІА й рекомендовані для страхової діяльності на ринку іпотечного кредитування

11. Оціночні агентства

Підприємства по незалежної професійної оцінки об'єктів нерухомості (житла), що є предметом застави при видачі іпотечного кредиту, реалізації заставленого майна на торгах та ін.

12. Кваліфіковані оцінювачі

Оціночні агентства, що відповідають вимогам МІА і рекомендовані їм для здійснення професійної оцінки нерухомості на ринку іпотечного кредитування

13. Оператори вторинного іпотечного ринку

Юридичні особи, які здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів відповідно до чинного законодавства і випуск іпотечних цінних паперів

14. Основною оператор вторинного іпотечного ринку в Москві

МІА:

  • o розробляє і впроваджує єдині іпотечні стандарти і технології на ринку житла
  • o викуповує іпотечні кредити у кваліфікованих кредиторів
  • o залучає кошти інвесторів шляхом випуску і розміщення цінних паперів, забезпечених власними активами (у тому числі пулами іпотечних кредитів), поручительством Уряду Москви
  • o проводить конкурси серед банків (кредиторів)

15. Уряд Москви

Орган влади, що виконує на ринку нерухомості такі функції:

  • o регулювання первинного і вторинного іпотечних ринків Москви
  • o надання поруки інвесторам з цінних паперів МІА
  • o участі в управлінні МІА

По Московській програмою іпотечного кредитування Уряд Москви уповноважило працювати ряд комерційних банків, у тому числі Банк Москви, Московський банк Ощадбанку Росії та ін.

У практиці застосовується наступний порядок видачі іпотечного кредиту.

  • 1. Позичальник заповнює заявку на видачу кредиту для придбання житла і разом з необхідними документами передасть се в банк.
  • 2. Банк вивчає інформацію про позичальника, перевіряє його кредитоспроможність і при позитивному висновку виносить розгляд заяви позичальника на засідання кредитного комітету.

Схема 17.16. Принципи іпотечного кредитування під заставу житлових приміщеньу м Москві

Принципи іпотечного кредитування під заставу житлових приміщень у м Москві

Схема 17.17. Технологія іпотечного кредитування в м Москві (перший етап)

Технологія іпотечного кредитування в м Москві (перший етап)

Таблиця 17.2. Функції сторін іпотечного кредитування в м Москві (другий етап)

Суб'єкти відносин і послідовність дій

Зміст функцій

1. Оціночні агентства

Здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла за прийнятою методикою

2. Банк

Визначає розмір кредиту і укладає з позичальником кредитний договір і попередній договір про заставу житла

3. Позичальник

Вносить авансовий платіж за обране житло укладає з продавцем договір купівлі-продажу житла

4. Банк

Виплачує повну вартість квартири продавцеві (аванс + сума кредиту) за договором купівлі-продажу

5. Реєстраційна

служба

Реєструє перехід права власності на квартиру до позичальника

6. Покупець (позичальник)

Вселяється в придбану квартиру і підписує з банком договір про заставу цієї квартири

7. Реєстраційна служба

Реєструє заставу житлової площі

8. Банк кваліфікований МІА

Продає МІА забезпечений заставою житла кредит і отримує назад всю суму + маржу (частина у вигляді цінних паперів МІА) в обмін на зобов'язання виплачувати МІА всі надходження за кредитним договором. Може не продавати МІА іпотечний кредит і продовжувати його обслуговування

9. МІА

Займає місце кредитора і вноситься до державного реєстру в якості нового заставодержателя за договором іпотеки

10. Банк

1. Отримані від МІА гроші за проданий кредит використовує на видачу іпотечного кредиту новому позичальникові

2. Продовжує обслуговування кредиту - стягує з позичальника щомісячні виплати в погашення боргу і відсотків і перераховує їх МІА

  • 3. При настанні неспроможності позичальника відселяє його з квартири в резервний житловий фонд.
  • 4. Остаточні розрахунки з МІА виробляє після реалізації заставленого житла з урахуванням передбаченого в договорі розподілу відповідальності за ризик настання неспроможності позичальника, банк несе першу частину ризиків, пов'язаних з якістю перевірки платоспроможності позичальника, а МІА - ризики загальноекономічної кон'юнктури (системні ризики)

11. МІА

  • 1. Формує пакети іпотечних кредитів, диверсифікуючи кредитний ризик шляхом кредитування різних позичальників, здійснюваного різними кредиторами.
  • 2. Випускає цінні папери (облігації) і розміщує їх на внутрішньому та зовнішньому фінансових ринках

12. Уряд Москви

Являє поручительства в забезпечення зобов'язання МІА з цінних паперів

13. МІА

Виручені від продажу облігацій кошти спрямовує на рефінансування первинних кредитів і розвиток іпотечного кредитування

14. Банк, що не кваліфікований МІА

Може продати іпотечний кредит іншому оператору вторинного іпотечного кредитування або залишитися кредитором позичальника на весь термін дії договору

Схема 17.18. Договірні відносини учасників іпотечного ринку

Договірні відносини учасників іпотечного ринку

  • 1. Генеральна угода МИЛ з банками.
  • 2. Попередній договір купівлі-продажу між продавцем житла і позичальником.
  • 3. Договір купівлі-продажу між продавцем житла і позичальником.
  • 4. Кредитний договір між банком і позичальником.
  • 5. Договір застави житла (іпотеки) між банком і позичальником.
  • 6. Договір переуступки вдачу вимоги між банком і МІА.
  • 7. Договір страхування між страховою компанією і позичальником.
  • 8. Договір про оцінку (договір надання послуг) між оцінювачем і продавцем житла.
  • 9. Договір поруки Уряду Москви з МІА.
  • 10. Договір банківської гарантії (поручительства) між банком і МІА.
  • 11. Договір про надання послуг з оцінки житла, що придбавається за іпотечними договорами.
  • 12. Договір про придбання облігацій між МІА та інвесторами.
  • 13. Договір про взаємодію в рамках Московської іпотечної програми.

Схема 17.19. Рух грошових коштів при іпотечному кредитуванні

Рух грошових коштів при іпотечному кредитуванні

  • 1. Внесення коштів до статутного капіталу МИЛ. Частка Уряду Москви становить 51%.
  • 2. Внесення коштів до статутного капіталу МИЛ. Частка іноземних інвесторів становить 49%.
  • 3. Авансовий платіж за договором купівлі-продажу житла (вноситься позичальником через кредитує банк).
  • 4. Надання цільових грошових коштів позичальнику по кредитному договору на придбання житла по іпотеці.
  • 5. Оплата договору страхування закладається в заставу житла, життя, працездатності (генеральна страхування).
  • 6. Оплата за договором уступки прав вимоги за кредитним договором МІА.
  • 7. Зарахування коштів по періодичним платежами від позичальника за кредитним договором з банком.
  • 8. Оплата незалежної оцінки квартири ліцензованим оцінювачем.
  • 9. Придбання облігацій МІА.
  • 10. Здійснення розрахунків за облігаціями МІА.
  • 11. Оплата комісійної винагороди в забезпечення виданого кредиту.
  • 12. Договір про взаємодію в рамках Московської іпотечної програми.
  • 3. У разі позитивного висновку кредитний комітет запрошує позичальника на своє засідання і приймає рішення про можливість видачі кредиту, його розмір і первинному внеску (на розсуд банку це може відбуватися і заочно).
  • 4. Позичальник відкриває в банку валютний вклад "Іпотечний" і вносить на нього початковий внесок у розмірі, погодженому з банком, але не менше 30% вартості квартири, що купується. Цей внесок позичальник може в будь-який момент до видачі кредиту зняти з рахунку, що означатиме його відмова від заявки на кредит.
  • 5. Банк видає позичальникові іпотечний сертифікат з зазначенням суми затвердженого банком кредиту. Сертифікат підтверджує готовність і зобов'язання банку в будь-який момент протягом п'яти місяців з дати його видачі оформити кредит на узгоджених умовах типового кредитного договору і перерахувати кошти продавцю квартири, що купується позичальником і відповідної вимогам банку.
  • 6. Позичальник самостійно або за допомогою ріелторської компанії підбирає квартиру для придбання у власність.
  • 7. Уповноважений незалежний оцінювач оцінює ринкову вартість обраної позичальником квартири. Банк співвідносить 70% її вартості з затвердженим розміром кредиту.
  • 8. Після перевірки документів на придбану квартиру банк укладає з ним договір на видачу іпотечного кредиту і перерахують кошти на спеціальний рахунок.
  • 9. Позичальник, продавець житла і укладають тристоронній договір купівлі-продажу квартири та іпотеки, який реєструють у реєстраційній службі (виробляється нотаріальне посвідчення та державна реєстрація переходу прав власності та іпотеки).
  • 10. Банк перераховує (або видає з особового рахунку в готівковій формі) продавцю житла повну вартість квартири (тобто суму початкового внеску і кредиту).
  • 11. Позичальник укладає договір страхування квартири на користь банку.
  • 12. Банк поступається МІА право вимоги за договорами кредитування та іпотеки.
  • 13. Банк продовжує обслуговування позичальника протягом всього терміну дії кредитного договору, тобто у встановлені відповідною графіком терміни приймає від позичальника всі належні платежі за наданим кредитом і своєчасно перераховує їх на розрахунковий рахунок МІА.
  • 14. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту (погашення всього боргу та виплати відсотків) оформляється припинення застави квартири і дії всіх обмежень на розпорядження нею.

Послідовність і види виконуваних робіт учасниками іпотечного кредитування по Московській іпотечній програмі включають більше 20 процедур (табл. 17.3).

Взаємодія банку з клієнтами по концепції Московської програми іпотечного кредитування передбачає:

  • o укладення кредитного договору перед укладанням договору купівлі-продажу квартири (житла). Попередньо банк видає іпотечний сертифікат, що підтверджує депонування позичальником початкового внеску і зобов'язання банку укласти такий договір і видати кредит на узгоджених умовах після підбору підходящої квартири;
  • o пошук квартири позичальник може здійснювати як самостійно, так і за допомогою ріелторських фірм. У кожному разі її ринкову вартість повинен підтвердити незалежний оцінювач, уповноважений Урядом Москви. Платить за оцінку позичальник;
  • o при прийнятті банком рішення про видачу кредиту потенційному позичальникові ступінь його потреби в житло не є визначальним фактором;
  • o продавець квартири може отримати гроші як у готівковій, так і в безготівковій формі, у гривнях або у валюті.

Банком враховуються наступні позитивні фактори при ухваленні рішення про видачу кредиту:

  • o рівень зарплати позичальника, інші джерела його доходів, професія, стаж роботи, склад сім'ї, наявний бізнес;
  • o наявність поручительств від членів сім'ї або інших осіб;
  • o наявність поручительств (гарантій) від платоспроможних організацій;
  • o документи, що підтверджують освітній рівень (про основне освіту, про підвищення кваліфікації, додатковій освіті);
  • o вимагається:
  • o наявність вільних грошових коштів для первинного грошового внеску (не менше 30% вартості квартири, що купується);
  • o підтвердження джерел та рівня доходів позичальника;
  • o щоб витрати на погашення кредиту і його обслуговування (виплату відсотків) не перевищували 35% сукупного доходу позичальника або його сім'ї;
  • o придбавати та оформлювати в заставу можна будь-яке житло, розташоване в межах адміністративних меж м Москви,

Таблиця 17.3. Основні етапи і виконавці робіт по іпотечному кредитуванню

Основні етапи і виконавці робіт по іпотечному кредитуванню

у тому числі будь квартири (як нові, так і продаються на вторинному ринку), а також окремі будинки або котеджі.

Основні умови кредитування

  • 1. Кредит видається під заставу квартири, що купується у власність позичальника (інвестиційний договір, договір переуступки права вимоги або інші права на квартиру в споруджуваному будинку в заставу не приймаються).
  • 2. Іпотечні кредити видаються зазвичай в доларах США на строк до 10-30 років під фіксовану процентну ставку 10% річних, на суму, що не перевищує 70% вартості квартири.
  • 3. Позичальник повинен внести на банківський рахунок первинний грошовий внесок у розмірі 10-30% вартості квартири, що купується.
  • 4. Повернення кредиту здійснюється щомісяця рівними частками (по 1/120 частини кредиту) протягом усього строку користування. Позичальникові надається право дострокового погашення кредиту. У цьому випадку деякі місячні платежі можуть бути їм збільшені.
  • 5. Виплати відсотків проводяться щомісяця, причому відсотки нараховуються на залишок непогашеної суми кредиту з урахуванням терміну фактичного користування.
  • 6. Процедура передачі квартири в заставу відбувається одночасно з укладенням договору купівлі-продажу квартири.

Банк "Союз" за Програмою іпотечного кредитування надає кредит на покупку квартири як на вторинному ринку житла, так і в споруджуваних будинках на строк до 10 років з правом дострокового погашення без штрафних санкцій.

Максимальний розмір кредиту - 80% вартості квартири. За Програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку житла процентна ставка встановлена у розмірі 12,9% річних у доларах США. При кредитуванні на етапі будівництва будинку процентна ставка складає 16% річних у доларах США, після оформлення квартири у власність процентна ставка по кредиту знижується до 12,9%.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук