Навігація
Головна
 
Головна arrow Інвестування arrow Інвестиційні проекти та реальні опціони на ринках, що розвиваються
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Формування інвестиційної програми корпорації. Раціональний розподіл капіталу між проектами

Оцінка вертикально інтегрованих проектів

Вище (гл. 4, § 1) ми торкнулися проблеми створення раціонального набору проектів корпорації. Зокрема, найпростіший метод формування такого набору полягав у тому, що проекти пропонувалося включати в портфель в порядку убування індексу прибутковості (ß / або MPI). Розглянемо запропоновані рішення даної задачі більш докладно.

Проблеми спільної оцінки проектів

Обговорення теми формування раціонального проектного комплексу та системної оцінки проектів присутня в багатьох літературних джерелах. Розглядаючи стан цього питання, можна зробити висновок, що основними проблемами оцінки комплексу проектів на базі NPV є наступні:

  • • як оцінити проекти спільно, тобто дати їм системну оцінку, якщо вони нерозривно пов'язані один з одним в рамках єдиної програми розвитку;
  • • як оцінити стратегічні перспективи проекту: можливість виходу з його допомогою на новий ринок і можливість відмови від його подальшого здійснення з тих чи інших причин;
  • • як сформувати оптимальний бюджет капіталу, тобто розподілити капітал між проектами в оптимальній пропорції;
  • • як оцінити можливість і необхідність відстрочки проекту, тобто створити раціональну їх комбінацію не тільки в рамках бюджету, по і в часі.

Оцінка проектів, інтегрованих в єдиний комплекс

Перша із зазначених проблем - оцінка горизонтально і вертикально інтегрованих проектів - має велике значення для організації, що знаходиться у фазі розвитку, або компанії, чиєю спеціалізацією є комплексний розвиток регіону, області або об'єкта. За таких обставин буває неможливо дати оцінку одному одиничному проектом, так як успіх кожного проекту нерозривно пов'язаний з результатами інших проектів у рамках єдиної інвестиційної програми.

У цьому випадку корисно розділити всі проекти єдиного комплексу на екзогенні та ендогенні. Продукти екзогенних проектів надходять у зовнішнє середовище, ендогенні проекти виробляють продукти та послуги для інших проектів інвестиційного комплексу. У цьому випадку буває зручно аналізувати проекти, починаючи з завершення ланцюжка, тобто оцінювати ендогенні проекти на основі результатів, отриманих при аналізі екзогенних проектів.

Розгляд в першу чергу більш пізніх проектів у порівнянні з більш ранніми має той недолік, що може призвести до зниження вірогідності вихідних даних для аналізу всієї системи в цілому. Однак такий підхід дозволяє прив'язати ефект кожного, в тому числі проміжного, проекту до кінцевого результату, який виходить в рамках всієї системи в цілому. Це дає можливість більш обґрунтовано судити про життєздатність кожного з проектів інвестиційної програми.

Ситуація 5.1. Розрахунок ефективності сполучених проектів. Девелопмент будівництва офісного комплексу

Компанія "Данстройінвест" спеціалізується на управлінні інвестиційними проектами але створенню та експлуатації об'єктів нерухомості капіталоємністю до 10 млн дол. США. Компанія є членом Російської гільдії ріелторів, Міжнародної федерації професійних операторів ринку нерухомості (ПАВСГ) та Міжнародної секції Національної асоціації ріелторів (США). В даний час розглядається можливість її участі в проекті створення у м Москві комплексу, призначеного для розміщення офісів класу "А", з метою подальшої здачі приміщень в оренду російським і іноземним компаніям. Загальна площа будівлі, що будується - 5000 м2, орендована площа - 4000 м2. Роль компанії "Данстройінвест" зводиться:

  • • до отримання всіх необхідних дозволів від органів влади на реалізацію даного проекту;
  • • визначення умов залучення фінансування для інвестицій, розробці механізмів і форм їх повернення;
  • • пошуку та залучення інвесторів;
  • • відбору підрядників, фінансуванню їх діяльності та контролю над їх роботою;
  • • продажу створеного об'єкта нерухомості інвесторам.

Таким чином, під управлінням компанії-девелопера "Данстройінвест" інвестиційний проект доводиться до певної стадії, а саме до оформлення прав власності інвесторів на створений об'єкт нерухомості. А потім здійснюється продаж всіх прав вимоги на створюваний об'єкт нерухомості інвесторам якраз напередодні його державної реєстрації.

Об'єкт передається інвесторам, які в свою чергу повинні будуть довести його до експлуатаційній стадії і отримати доходи від здачі його в оренду.

Необхідний рівень прибутковості проекту для девелопера і для інвесторів оцінюється на рівні 25% річних у доларах США. Наведена за цією ставкою сума інвестицій девелопера (компанії "Данстройінвест") склала 2293 тис. Дол.

Діаграма грошових потоків проекту з погляду девелопера представлена на рис. 5.2.1. Як видно, компанія "Данстройінвест" відшкодовує вкладені інвестиції і отримує доходи за рахунок разового платежу, отриманого від інвестора при продажу йому об'єкта нерухомості. Однак яким має бути цей платіж?

Очевидно, пан X, фінансовий директор компанії "Данстройінвест", міг би, заклавши в розрахунок ставку 25% річних, розрахувати, яку ціну він запропонує через чотири роки інвесторам за об'єкт, щоб за рахунок цієї ціни покрити свої інвестиції (1по) в сумі 2293 тис. дол. і отримати даний рівень прибутковості. Однак таке "обґрунтування" проекту було б некоректним, оскільки невідомо, чи влаштує ця ціна інвестора.

Життєздатність проекту для девелопера буде залежати від того, наскільки він вигідний насамперед для інвестора. Тобто для оцінки даного проекту необхідно побудувати ланцюжок з двох зчеплених проектів (рис. 5.2.2).

Діаграма грошових потоків з позиції девелопера

Рис. 5.2.1. Діаграма грошових потоків з позиції девелопера

Грошові потоки девелопера і інвестора

Рис. 5.2.2. Грошові потоки девелопера і інвестора

Орендна плата за здачу готового об'єкта нерухомості - 500 дол. За 1 м2 на рік плюс відшкодування витрат на обслуговування будівлі (управління та утримання об'єкта нерухомості). Очікується, що в доларовому вираженні вона залишатиметься постійною. Приведена цінність інвестицій інвестора в об'єкт нерухомості після отримання прав па нього дорівнює 1ПП) = 430 тис. Дол. Крім інвестицій у купівлю об'єкта.

У 1-й рік експлуатації передбачається здати 2000 м площі, у наступні - 4000 м.

При податковій ставці 35% грошовий приплив інвестора становитиме: у 1-й рік -

  • 2000 м2 х 500 дол / м2 х (1 - 0,35) = 650 тис. Дол .; в кожний наступний рік -
  • 1000 м2 х 500 дол / м2 х (1 - 0,35) = 1300 тис. Дол.

Приведена цінність грошових приток від експлуатації інвестором об'єкта нерухомості дорівнює:

Це максимальна сума інвестицій, яку може дати через чотири роки інвестор за підготовлений девелопером об'єкт нерухомості за умови збереження сучасного рівня ставок орендної плати. Більш висока ціна призведе до того, що інвестор не зможе отримати на свої інвестиції прибутковість 25% річних.

Отже (див. Рис. 5.2.2), компанія-девелопер "Данстройінвест" не зможе продати свій об'єкт через чотири роки по ціні більш високої, ніж 4 250 тис. Дол. А оскільки вона також хоче отримати на свої інвестиції прибутковість 25% річних, то наведена оцінка її вкладень у розвиток об'єкта нерухомості не повинна перевищити

Оскільки згідно з кошторисом ця величина, як зазначено раніше, дорівнює 2293 тис. Дол.> 1740,8 тис. Дол., Можна зробити висновок, що проект нежиттєздатний при тих допущених, які були прийняті в розрахунках.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук