Навігація
Головна
 
Головна arrow Банківська справа arrow Банківська справа
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливі форми кредитних відносин: іпотека, лізинг, факторинг

До активних відносяться операції банку, за своєю економічною природою близькі кредитом, здійснювані на основі принципів поворотності, терміновості і платності. Але це не звичайна позика і не комерційний кредит. Їх механізм має специфіку, відображену в законодавстві (в ГК РФ і спеціальних нормативно-правових документах).

Іпотека (від грец. Hypotheke - застава, застава) - це застава нерухомості (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою отримання позики.

У разі неповернення позики власником майна стає кредитор. Таким чином, іпотека - це особлива форма забезпечення кредиту.

Суб'єктами іпотечного кредитування є позичальник, банк-кредитор, Іпотечне агентство, інвестори, ріелторські, оціночні та страхові компанії.

Правові основи іпотечного кредитування в Росії визначені законодавчо [1].[1]

Перерахуємо особливості іпотечного кредитування:

  • • іпотекою визнається застава майна, безпосередньо пов'язаного із землею, або земельну ділянку (за наявності в країні власності на землю), або якісь об'єкти нерухомості (будівлі, споруди, житлові будинки);
  • • довгостроковий характер іпотечного кредиту (20-30 років);
  • • заставлене майно на період дії іпотеки залишається, як правило, у боржника;
  • • закладено може бути тільки майно, що належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання;
  • • законодавчою базою іпотечного кредитування є заставне право, на основі якого оформляється договір іпотеки та здійснюється розпродаж перейшло до кредитора майна;
  • • розвиток іпотечного кредитування передбачає наявність ринку нерухомості і розвиненого інституту її оцінки;
  • • іпотечне кредитування здійснюють, як правило, спеціалізовані іпотечні банки на основі заставного земельного права. Іпотечним банкам заборонено займатися спекуляцією земельними ділянками.

Механізм іпотечного кредитування істотно відрізняється від механізму формування кредитних ресурсів у комерційних банках (див. Рис. 7.8). У розвинених країнах кошти для надання кредиту банк формує в основному шляхом продажу заставних листів і власного капіталу.

Заставні листи - це довгострокові заставні зобов'язання банку, забезпечені надійними (або сукупними) іпотечними кредитами, по яких виплачується твердий відсоток.

Погашення іпотечного кредиту здійснюється з розстрочкою платежу, інтервал (місяць, квартал, півріччя, щорічно) встановлюється кредитним договором. У табл. 7.3 наведено приклад погашення іпотечного кредиту (дані взяті з рис. 7.8).

Таблиця 7.3

Погашення іпотечного кредиту

Місяць

Внесок, руб.

Відсотки,

руб.

Погашення боргу, руб.

Непогашений залишок позички, руб.

1-й

143471

100000

43471

10000000

2-й

143471

99565

43906

9956529

120-й

143471

Тисячу чотиреста двадцять один

142050

142050

Схема іпотечної позики

Рис. 7.8. Схема іпотечної позики

На рис. 7.9 показана динаміка залишку заборгованості за позикою.

Іпотека в Росії має довгу і складну історію. Перші банки, що видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості, з'явилися в другій половині XVIII століття. На початку XX ст. Росія мала широку мережу іпотечних банків і розвинений ринок заставних.

Динаміка залишку заборгованості за позикою

Рис. 7.9. Динаміка залишку заборгованості за позикою

В даний час банки намагаються відродити іпотеку, використовуючи дореволюційний і сучасний зарубіжний досвід. Найбільшого поширення набули "американська" і "німецька" моделі, а також вітчизняні регіональні моделі житлового фінансування.

Американська модель. Дворівнева американська модель іпотечного кредитування є класичною іпотечною схемою, широко розповсюдженої в США (див. Рис. 7.10). Її особливістю є поділ банків-кредиторів і джерела коштів.

Американська модель іпотечного кредитування

Рис. 7.10. Американська модель іпотечного кредитування

Німецька модель іпотечного кредитування

Рис. 7.11. Німецька модель іпотечного кредитування

Американську модель часто називають моделлю вторинного іпотечного ринку, гак як банк, видавши іпотечний кредит, тут же продає його спеціальної організації - Кондуїту (фінансовому посереднику). У США до початку іпотечної кризи 2007 р діяли три дуже великих кондуїту: "Джіні Мей" (GNMA - Government National Mortgage Association), гарантований Урядом США, "Фені Мей" і "Фрсді Мек" [2].[2]

Іпотечні банки, що працюють але моделі вторинного ринку, з кредитних організацій перетворюються у своєрідних фінансових посередників. На їх балансі немає ні залучених коштів, ні кредитів. Проте їм не вдалося уникнути кризи. Втрати американських банків за 2008-2010 рр. склали більше 500 млрд дол. Збитки іпотечних агентств "Фені Мей" і "Фреді Мек" були покриті за рахунок державного бюджету [3].[3]

Концепції (емітентів іпотечних цінних паперів) американської моделі до кризи 2008 р в Росії було віддано перевагу на федеральному рівні. Для її реалізації та розвитку було створено "Агентство по житловому іпотечному кредитуванню", а у федеральному бюджеті закладені гарантії по цінних паперах, що випускається Агентством.

Як альтернативу "американської" моделі іпотечного кредитування в Росії намагаються створити систему ощадно-позичкових кас (ССК) за аналогією із системою, що діє в Німеччині (рис. 7.11). Джерелом коштів для іпотечного кредитування в цьому випадку служать цільові депозити в спеціалізованих кредитних організаціях. Вкладник бере на себе зобов'язання протягом визначеного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої суттєво нижча за середньоринкову. Накопичивши, як правило, половину необхідних на покупку квартири засобів, він отримує відсутню суму в кредит за ставкою нижче середньоринкової. Кошти, що надаються вкладником ССК, використовуються для видачі кредитів членам ССК, вже закінчили період накопичення.

У Росії спеціалізованих кредитних організацій поки мало. Їх замінюють організації-забудовники. Протягом періоду накопичення усі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й інвестуються в будівництво. По його закінченні клієнт отримує квартиру, виплачуючи забудовникові решту її вартості протягом обумовленого періоду. У силу недосконалості законодавства дуже часто виникає конфлікт інтересів між ріелторами, забудовниками та пайовиками [4].[4]

Перелічимо основні проблеми іпотечного кредитування:

  • • загальні макроекономічні проблеми (інфляція, дефіцит довгострокових кредитних ресурсів, відсутність масового власника, що володіє заставним майном, наслідки глобальної фінансової кризи і т.д.);
  • • слабкість інститутів оцінки нерухомості;
  • • існуючі іпотечні банки в своїй більшості - звичайні КБ з незначною часткою наданих іпотечних кредитів;
  • • недосконалість іпотечного законодавства;
  • • обмеженість сфери застосування іпотеки: переважно житлове кредитування на надзвичайно жорстких умовах для позичальника;
  • • високі процентні ставки по іпотечних кредитах [5];[5]
  • • високі ризики іпотечного кредитування як для банків, так і для позичальників.

Лізинг (від англ. To lease - орендувати) - комплекс майнових відносин, що складаються у зв'язку з передачею майна у тимчасове користування (оренду).

Відповідно до Федеральним законом від 29.01.2002 № 10-ФЗ "Про фінансову оренду (лізингу)" лізинг визначений "як сукупність економічних і правових відносин, що виникають у зв'язку з реалізацією договору лізингу", об'єктом якого є фінансова оренда.

Крім того, лізингова діяльність - це вид інвестиційної діяльності по придбанню майна і передачі його на підставі договору лізингу фізичним або юридичним особам за певну плату, на певний термін і на певних умовах, обумовлених договором, з правом викупу майна лізингоотримувачем. Відповідно до банківським правом лізинг - це фінансова послуга.

Термін лізингового договору визначається нормальним терміном служби об'єкта лізингу.

Лізинг виконує такі функції:

  • • стимулює інвестиції в основний капітал, по суті будучи особливою формою інвестиційного кредитування;
  • • стимулює науково-технічний прогрес (об'єктом оренди найчастіше є нове високотехнологічне обладнання).

Види лізингу. За ступенем окупності та умовам амортизації розрізняють оперативний і фінансовий лізинг. За сфері надання лізингових послуг розрізняють внутрішній і міжнародний лізинг.

Оперативний лізинг передбачає більш короткий термін оренди, ніж нормативний термін служби орендованого майна і можливість його повторної здачі в оренду. По суті це звичайна оренда (прокат).

Фінансовий лізинг - вид підприємницької діяльності, спрямованої на інвестування грошових коштів в основний капітал виробничого призначення. При фінансовому лізингу лізінгопользователь наділяється правами, властивими власнику, і після закінчення терміну договору може викупити майно у власність.

Міжнародний лізинг - надання лізингодавцем об'єктів лізингу іноземному лізингоодержувачу з метою стимулювання експорту товарів. Міжнародний лізинг часто розглядають як форму міжнародного кредиту. Він привабливий тим, що не збільшує обсяг зовнішньої заборгованості країни.

На рис. 7.12 представлена схема лізингової угоди.

Схема лізингової угоди

Рис. 7.12. Схема лізингової угоди

1 - вибір постачальника об'єкта лізингу; 2 - договір купівлі / продажу з постачальником; 3 - договір лізингу; 4 - поставка об'єкта лізингу, оформлення протоколу приймання об'єкта; 5 - лізингові платежі

На практиці господарюючий суб'єкт, що потребує довгострокових інвестиціях, стоїть перед вибором: залучити банківський кредит або укласти угоду лізингу.

Строк лізингу можливий до 36 років і більше (у Росії термін значно менше). Лізинговий платіж у повному обсязі відноситься на собівартість, зменшуючи базу оподаткування з податку на прибуток; достатньо мати 25-35% власних коштів від вартості обладнання для його придбання.

Основні засоби підприємства не обтяжуються заставою, і підприємство може здійснювати запозичення протягом терміну дії договору лізингу.

За рахунок прискореної амортизації з коефіцієнтом 3 виникає економія на податку на майно.

За користування майном лізингоодержувач перераховує лізингодавцю платежі відповідно до договору. Різниця між сумою лізингових платежів та вартістю майна становить дохід лізингоодержувача. Структура лізингового платежу представлена на рис. 7.13.

Структура лізингового платежу

Рис. 7.13. Структура лізингового платежу

За змістом лізинг - фінансова послуга, але по суті за нею стоять кредитні відносини, в які вступають банк, лізингодавець і лізингоодержувач, оскільки банки надають грошові кошти в лізинг на умовах терміновості, зворотності і платності. Лізингові компанії найчастіше створюються при банках, які надають їм кредити для придбання об'єктів лізингу. Власні угоди укладають в основному великі банки, що обслуговують великих корпоративних клієнтів.

Банківський кредит

Термін банківського кредиту обмежений наявністю у кредитних організацій довгострокових ресурсів.

Відсотки по кредиту сплачуються з чистого прибутку (на собівартість відносяться процентні платежі у розмірі ставки рефінансування плюс 10% розміру ставки тільки по короткострокових позичках).

Для отримання кредиту потрібно ліквідну заставу (якщо це нерухомість, потрібно його державна реєстрація та сплата 1,5% збору), а також наявність кредитної історії. Обтяживши свої основні засоби заставою, компанія, як правило, позбавляється можливості отримання другого кредиту, поки не буде погашений перше.

Механізм прискореної амортизації з коефіцієнтом 3 не змінюється.

Факторинг - діяльність спеціалізованої установи (компанії) або банку, пов'язана з переуступкою йому клієнтом-постачальником неоплачених платіжних вимог (рахунків-фактур) за поставлені товари, виконані роботи і послуги.

Суть факторингової операції для банку полягає в наступному: факторинг (від англ. Factor - агент, посередник) - це викуп платіжних вимог у постачальників товарів і послуг, що є клієнтами банку. У відповідності зі ст. 825 ГК РФ факторинг визначається "як фінансування під відступлення права вимоги", однак право власності до банку-фактору не переходить, а отримані на вимогу грошові кошти спрямовуються на нарахування "кредиту постачальнику".

До переваги постачальника, що використовує факторинг, відноситься:

  • • трансформація дебіторської заборгованості в оборотні кошти;
  • • ліквідація касових розривів, викликаних простроченнями оплати поставок;
  • • покриття валютного та інших ризиків, викликаних наданням відстрочки;
  • • оптимізація управлінського обліку за рахунок синхронізації товарних і грошових потоків і використання інформаційного забезпечення банку.

Зміст факторингової операції: банк викуповує у свого клієнта дебіторські рахунки до терміну їх погашення без права зворотної вимоги - кредитує (див. Рис. 7.14). Крім надання грошових коштів, банк надає клієнту ще ряд супутніх послуг до моменту остаточного погашення рахунків. Факторинг - різновид короткостроковій кредитної і одночасно комісійної угоди.

Схема факторингової операції

Рис. 7.14. Схема факторингової операції

У главі 43 ГК РФ операція факторингу віднесена до спеціалізованого увазі банківської діяльності, але частка цих операцій в структурі банківських активів незначна. В даний час спостерігається тенденція активізації діяльності факторингових компаній.

  • [1] Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ від 25.10.2001; Житловий кодекс РФ від 29.12.2004; Федеральні закони від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)", від 29.07.1998 № 135-ΦЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", від 17.11.2003 № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" .
  • [2] Вони несуть основні кредитні ризики, так як збирають куплені кредити в пули і продають їх інвесторам у вигляді MBS (Mortgage Backed Securities) - цінних паперів, забезпечених іпотекою.
  • [3] Міжнародне агентство "Moody's".
  • [4] Детальна інформація про російському ринку іпотечного кредитування представлена на інтернет сайтах: wwvv.cbr.ru/, sbrf.ru/ruswin/credit/crdfizlO.htm (сайт Ощадбанку Росії), ipotek.ru/, ipocredit.ru/, nbik .ru / ipoteka /, ipoteka-miel.ru/, avenue-property.com/ru/.
  • [5] Державна стратегія розвитку кредитування в Російській Федерації передбачає до 2030 р зробити іпотеку доступною для 60% громадян за допомогою поступового зниження процентної ставки до 8-9% вже в 2012 р (на кінець 2010 р вона становила понад 16%).
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук