Навігація
Головна
 
Головна arrow Право arrow Договірне право. Особлива частина
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Договір найму жилого приміщення

Відповідно до п. 1 ст. 671 ГК РФ але договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Відносини, що виникають з договору найму житлового приміщення, регулюються гл. 35 ГК РФ, Ж К РФ, іншими нормативними правовими актами.

Договір найму жилого приміщення укладається виключно з метою проживання в житловому приміщенні. В якості наймача виступає завжди фізична особа, яка укладає договір з метою проживання в житловому приміщенні. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян.

Договір найму житлового приміщення є оплатним, консенсуальним, двостороннім.

Види договору найму житлового приміщення:

  • - Договір соціального найму - полягає при наданні громадянам житлових приміщень, що належать державі і муніципальним утворенням (житлові приміщення, що знаходяться в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання). Договір соціального найму укладається на підставах, на умовах і в порядку, передбаченому житловим законодавством;
  • - Договір комерційного найму. Полягає щодо житлових приміщень, що належать на праві власності фізичним або юридичним особам, з метою отримання прибутку. Так, відповідно до абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ житлові приміщення можуть здаватися їх власниками для проживання на підставі договору.

Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймач - це фізична особа, якій житлове приміщення надається в користування. Наймодавець - це особа, яка надає наймачеві житлове приміщення у володіння і користування. Наймодавцем може бути власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Незважаючи на те що договір найму житлового приміщення укладається з однією фізичною особою - наймачем, право користування приміщенням нарівні з наймачем набувають все проживають разом з ним члени його сім'ї.

Істотні умови договору:

  • - Предмет (житлове приміщення, що надається за договором найму);
  • - Плата за житлове приміщення;
  • - Перелік громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні разом з наймачем.

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством (ст. 673 ЦК України).

Розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення. Плата за житлове приміщення повинна вноситися наймачем у строки, передбачені договором найму житлового приміщення. Якщо договором строки не передбачені, плата повинна вноситися наймачем щомісяця у порядку, встановленому ЖК РФ.

Термін не є істотною умовою договору найму житлового приміщення. Договір соціального найму житлового приміщення укладається без зазначення строку, тобто договір діє безстроково. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним па п'ять років (ст. 683 ЦК України). Після закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін.

У договорі комерційного найму термін договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житлового приміщення. При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму жилого приміщення. На договір піднайму жилого приміщення не поширюються правила про переважне право на укладення договору на новий термін (ст. 685 ЦК України).

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі.

Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

Наймодавець зобов'язаний:

  • - Передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання;
  • - Здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг;

  • - Забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні;
  • - Здійснювати капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором.

Наймач зобов'язаний:

  • - Використовувати житлове приміщення тільки для проживання;
  • - Забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані;
  • - Не виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця;
  • - Своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі;
  • - Здійснювати поточний ремонт житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

Наймач має право укласти договір піднайму жилого приміщення за згодою наймодавця. Об'єктом може бути частина або все найняте ним приміщення. Піднаймач не набуває самостійного права користування даним приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач.

Договір піднайму жилого приміщення може бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму загальної площі житлового приміщення на одну людину.

Договір піднайму жилого приміщення є оплатним.

Розірвання договору найму житлового приміщення здійснюється відповідно до ст. 687 ГК РФ. На вимогу наймача договір найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, і з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку у випадках:

  • - Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі (до одного року) у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу;
  • - Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.

Крім того, договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі:

  • - Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану;
  • - В інших випадках, передбачених житловим законодавством. Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення (ст. 687 ЦК України).
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук