Ризики іпотечного кредитування

Вся проблематика ризиків при іпотечному кредитуванні може бути розділена на кілька складових на основі визначення основних видів ризику, що виникають у процесі кредитування. В якості таких видів ризиків зазвичай виділяють: кредитний ризик, процентний ризик, ризик дострокового погашення та ризик ліквідності.

Кредитний ризик

Кредитний ризик - це ризик неспроможності позичальника погасити борг і виплатити відсотки або недостатності заставленого майна для виконання зобов'язань позичальника перед кредитором.

Причини виникнення кредитних ризиків можуть бути як об'єктивними (загальноекономічними), так і суб'єктивними (пов'язаними безпосередньо з позичальником).

Традиційним способом попередження загальноекономічних ризиків є страхування, що включає в себе:

  • • страхування життя позичальника;
  • • страхування титулу (права власності);
  • • страхування майна.

Основними інструментами, які забезпечують мінімізацію кредитного ризику, викликаного суб'єктивними факторами, виступають використання процедури андеррайтингу і обов'язковість початкового платежу як необхідної умови отримання кредиту.

Андеррайтинг - збір, перевірка та аналіз даних про фінансове становище позичальника і надається в заставу і прийняття на цій основі рішення про видачу кредиту або відмову від видачі.

Андеррайтинг передбачає: 1) оцінку здатності позичальника погашати кредит і відсотки виходячи з його доходу, кредитної історії та ін .; 2) оцінку передається в заставу нерухомості.

Оцінка платоспроможності позичальника здійснюється на основі вивчення доходів позичальника. В результаті цієї оцінки розраховуються два показники, що мають визначальне значення для прийняття рішення про видачу кредиту:

  • 1) коефіцієнт навантаження плати за житло (плати за іпотечним кредитом) - ставлення місячних виплат, необхідних для погашення кредиту та відсотків, до величини місячного доходу (у практиці іпотечного кредитування в США граничною величиною коефіцієнта вважається рівень в 28%);
  • 2) коефіцієнт загальної довгострокової навантаження - відношення всіх виплат за довгостроковими кредитами (включаючи виплати за іпотечними кредитами) до місячного доходу (традиційно для США - 36%).

Оцінка передається в заставу нерухомості здійснюється для вирішення двох завдань:

  • • визначення розміру видаваного кредиту на підставі показника, який носить назву коефіцієнта позики і являє собою відношення суми позики до вартості нерухомості;
  • • визначення суми початкового платежу позичальника, який розраховується як різниця між ринковою вартістю нерухомості і сумою видаваного іпотечного кредиту.

Традиційно, в залежності від типу нерухомості, коефіцієнт позики визначається в діапазоні 0,7-0,9 до вартості нерухомості. (Коефіцієнт позики може визначатися як до ринкової вартості нерухомості, так і до ліквідаційної - при швидкій продажу нерухомості.)

Початковий платіж (20-30% вартості придбаного об'єкта) також є складовою частиною управління кредитним ризиком.

По-перше, необхідність сплати істотної суми за рахунок власних готівкових коштів не зацікавлює позичальника у завищенні суми необхідного кредиту.

По-друге, ризик втрати цих коштів при процедурі відчуження нерухомості при невиплаті кредиту змушує позичальника прагнути до виконання своїх зобов'язань по кредиту.

Процентний ризик

Під процентним ризиком розуміється ризик виникнення від'ємної різниці між рівнем відсотків, виплачуваних позичальниками за виданими іпотечними кредитами, і рівнем відсотків, які сплачують іпотечні банки або іпотечні посередники інвесторам.

Причиною виникнення від'ємної різниці передусім є інфляція, облік якої і стає головним напрямком боротьби з процентним ризиком.

Спосіб управління процентним ризиком полягає у використанні кредитів з плаваючими ставками і кредитів за участю.

Ризик дострокового погашення

Ризик пов'язаний з тим, що іпотечну позику може бути виплачений позичальником заздалегідь, до терміну погашення. Якщо позика виплачується таким чином в період падіння процентних ставок, кредитори втрачають можливість отримати процентний дохід, передбачений контрактом.

Для попередження ризику в кредитному договорі часто обумовлюються санкції за дострокове погашення у вигляді певного відсотка від первісної суми боргу, від невиплаченого залишку по кредиту або відсоток за певний термін (наприклад, три місяці). Крім того, в якості запобіжного захисту кредитора від ризику дострокового погашення використовується включення в договір заборони на дострокове погашення протягом певного терміну. Штрафні санкції зумовлені насамперед тим, що при падінні ринкових процентних ставок кредитор одержить менший дохід, так як заздалегідь виплачена сума повинна бути видана в позику під більш низький відсоток.

Ризик ліквідності

Ризик пов'язаний з можливістю того, що надходження платежів по кредитах, тобто відсотків і виплат у рахунок основної суми боргу, кредитору будуть недостатні для виконання його поточних зобов'язань. Це особливо актуально для позик з відстрочкою платежу (з поступовим збільшенням платежів, з виплатою тільки відсотків і ін.).

 
< Попер   ЗМІСТ   Наст >