іпотечні банки

Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням запису іпотек, або іпотечних боргів, на землеволодіння, під яке видається позичка. Якщо іпотечні банки для гарантії позик використовують тільки іпотечні борги, то в діловому спілкуванні залишаються поняття "іпотечний банк" та "іпотечний кредит".

Завдяки своїй довгостроковості (20-30 років) іпотечні кредити особливо зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливо тільки з надходжень орендної плати. Це стосується також фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобних приміщень, оскільки приріст доходів у сільському господарстві відносно невисокий.

Засоби для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку по відношенню до власників. Випускаються заставні листи надаються банком та гарантованими іпотеками або іпотечними боргами позиками.

Однак не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотечного банку, так як забезпечення безпеки кредиту визначається вартістю закладного об'єкта.

Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення : як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш безпечним вкладень капіталу і приносять відсотки.

Іпотечні банки є посередниками між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, які гарантують його позики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватної особи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливість призначати дуже низькі ставки погашення, так як кошти, що надходять від численних кредитоотримувачів, можуть бути використані для нових кредитів.

Іпотечні банки надають також позики різним комунальним громадським структурам. У атом випадку позику забезпечується не іпотеками, а коштами, які отримуються за рахунок податків. Джерелом коштів для комунальних позик є випускаються банком комунальні (громадські) заставні листи. Вони відрізняються від звичайних заставних листів лише способом гарантування.

Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поряд з основною, включають також вкладення коштів у цінні папери під певні відсотки, видачу позик під заставу цінних паперів, а також деякі фінансові послуги.

Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком. Наприклад, банк може купувати ділянки у своїх боржників лише в цілях запобігання збиткам, будівництва адміністративних будівель для своїх потреб або житла для своїх співробітників; спекуляцією земельними ділянками банку займатися заборонено.

Законодавчі обмеження в інтересах утримувачів заставних листів роблять іпотечні банки спеціальними інститутами, а не універсальними банками. Тільки три банки в Німеччині в силу сформованих традицій є змішаними іпотечними банками.

У зв'язку з тим що іпотечні позики забезпечують випускаються банком цінні папери, іпотечні банки зобов'язані при виборі заставних об'єктів і визначенні величини позики керуватися строгими приписами. За законодавством, позики можуть видаватися лише під земельні ділянки, приносять кожному власникові стабільний дохід. Величина позики за законом не може перевищувати 60% (гранична величина позики до вартості об'єкта) ретельно підрахованої вартості земельної ділянки ( заставна вартість ).

Для підрахунку заставної вартості в кожному іпотечному банку є відповідні інструкції, які розробляються правлінням банку і завіряються державними органами нагляду в сфері фінансової діяльності.

Засоби для надання кредиту байк видобуває шляхом продажу заставних листів. Таким чином, умови, на яких банк може надати кредит, залежать від положення на ринку цінних паперів. Заставні листи зазвичай продаються нижче номіналу, на основі біржового курсу боргових зобов'язань. Курс продажу, однак, не відповідає чистому виторгу, одержуваної

банком від продажу заставних листів. Основна причина полягає в тому, що іпотечні банки змушені продавати свої цінні папери через інші банківські установи, головним чином через комерційні банки. За цю посередницьку діяльність іпотечний банк платить мито, так звану боніфікація (чиста виручка дорівнює курсу продажу мінус боніфікація). Наприклад, банк продає заставні листи на номінальну суму 100 000 дол. США і отримує за вирахуванням боніфікаціі 97% цієї суми, тобто 97 000 долл. Крім боніфікаціі банк песет та інші витрати (реклама, друкування цінних паперів, обробка заявок та ін.), Які також віднімаються з виручки від продажу цінних паперів. Це означає, що банк може виплатити суму кредиту менше 97%, наприклад 95%.

Втрата на курсі цінних паперів при продажу їх нижче номінальної ціни відшкодовується банку не відразу, а в процесі погашення кредиту, коли позичальник, що одержав 95% суми, виплачує 100%. Випускаючи заставні листи, банк зобов'язується виплачувати по ним тверді відсотки на весь час дії емісії. Крім того, банк несе власні поточні витрати. Отже, процентна ставка повинна покривати не тільки виплату відсотків власникам цінних паперів, а й поточні витрати банку. Наприклад, банк продає 6% -і заставні листи. Значить, кредити, надані за кошти від їх продажу, повинні обкладатися процентною ставкою не менше 6,5%.

Оскільки іпотечний банк не змінює відсотка виплат за заставними листами протягом усього терміну їх дії, він може і своїм позичальникам па цей термін встановлювати твердий відсоток погашення кредиту. Цим і відрізняються кредити, що надаються за рахунок продажу заставних листів, від кредитів ощадбанків або інших банківських установ. В даний час заставні листи випускаються на термін 10 років.

Перед новою емісією здійснюється коректування умов надання кредиту відповідно до стану ринку цінних паперів. У разі зниження відсотка за заставними листами, як правило, зменшується відсоток за кредитом.

Іпотечні банки надають боржникам право дострокової виплати кредиту (повністю або частково) після закінчення договірного терміну виплати відсотків. Загалом термін виплати відсотків встановлюється не менше ніж 10 років, тобто час дії заставних листів. Якби позичальник мав право повернути кредит незабаром після його отримання, банк опинився б в сумнівному становищі, коли він був би змушений виплачувати відсотки по цінних паперах, не маючи надходжень відсотків за кредити.

У ряді випадків іпотечні банки надають кредити спільно з ощадними банками.

Заставні листи є борговими зобов'язаннями банку перед їх власниками з виплатою твердих відсотків, забезпеченими привілейованими й іпотечними боргами. Заставні листи є довгостроковими борговими зобов'язаннями, що гарантують вкладникам капіталу стабільний приріст на тривалий термін.

Як і інші ланцюгові папери, заставні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів, виданих банком. Всі заставні права заносяться в спеціальний реєстр, який знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на заставні листи він підтверджує наявність необхідного покриття. У разі банкрутства іпотечного банку власники заставних листів мають привілейоване право перед усіма іншими кредиторами банку.

В даний час банки переходять на емісію без випуску цінних паперів. Покупець отримує депозитний сертифікат, який підтверджує право на часткову власність глобального сертифіката в банку цінних паперів. Депозитний банк і займається нарахуванням належних відсотків.

Право па отримання (повернення) вартості заставного листа після закінчення терміну його дії закінчується тільки через 30 років.

Специфічна діяльність іпотечних банків обумовлює формування їх пасивних і активних операцій, які суттєво відрізняються від операцій комерційних, ощадних та інвестиційних банків, що підтверджує баланс іпотечного банку (табл. 18.4).

Таблиця 18.4

Баланс приватного та державного іпотечних банків (західна модель)

пасиви

активи

1. Комунальні облігації та заставні

1. Готівка і рахунки в кредитних установах

2. Довгострокові позики

2. Довгострокові кредити

3. Перехідні кредити

3. Цінні папери

4. Власні кошти

4. Перехідні кредити

5. Інші

5. Інші

Більше 50% пасивних операцій іпотечних банків становить емісія у вигляді довгострокових облігацій, потім йдуть залучені кошти у вигляді довгострокових позик і перехідних кредитів, а також власні кошти, що включають акціонерний капітал, резервний фонд та нерозподілений прибуток.

В активних операціях майже 85% складають довгострокові кредити, які виділяються різним клієнтам на житлове та промислове будівництво. За нею йдуть перехідні кредити: державні кошти - близько 3%, цінні папери - 0,5% та інші - 1,5%.

Іпотечні банки здійснюють також депозитні операції та комісійні операції з цінними паперами.

Заставні можуть бути або на пред'явника (це мелкокупюрние паперу, які купують банки), або іменні .

У повоєнні роки відбулися важливі зміни в техніці кредитування. Якщо раніше банк видавав кредит під іпотеку до моменту реалізації заставних, тобто за рахунок власних коштів, то в даний час попереднє кредитування банками не застосовується, тому кошти для кредиту вони отримують від реалізації емісії заставних. Крім того, в ряді країн в пасивних операціях іпотечних банків велику роль стали грати державні кошти, відображені в балансі за статтею "Перехідні кредити".

Основною тенденцією розвитку іпотечних банків в період після Другої світової війни стало падіння частки власних коштів по відношенню до заставних. У більшості країн іпотечні банки не мають права випускати заставні на суму, що перевищує їх власний капітал в 10-20 разів.

Гостра конкуренція між іпотечними та комерційними банками, а також іншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових заощаджень і надання іпотечного кредиту створила необхідність виходу іпотечних банків за рамки традиційних операцій. Вони отримали можливість залучати вклади фізичних осіб, вкладати свої кошти в приватні цінні папери, проводити лізингові та факторингові операції для збільшення своїх доходів.

Іпотечні банки, що існують в чистому вигляді, прагнуть розширити свої операції в основному шляхом широкої диверсифікації, оскільки їх положення в даний час пов'язано в основному з коливаннями економічної кон'юнктури. Найменші спади в економіці західних країн, особливо в будівництві та сільському господарстві, негативно позначаються на становищі банків, так як зростає ймовірність неповернення боргів.

У світовій іпотечної практиці основними джерелами ресурсів іпотечного кредиту виступають заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб (компаній, корпорацій), а також вторинний ринок цінних паперів. Наприклад, в США головне джерело поповнення кредитних ресурсів - вторинний ринок заставних, в ФРН - накопичувальні сімейні рахунки.

Іпотечні банки в Росії. Історія банківської справи в Росії нерозривно пов'язана з розвитком іпотечного кредитування населення. Перші банки, що видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості, з'явилися в Росії в 50-х роках XVIII ст. Ними стали державні дворянські банки, які функціонували в такий спосіб. Поміщик, потребував в грошах, звертався в банк з проханням надати йому кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разом з кріпаками душами оцінювалася спеціальними комісіями, і банк видавав позики на 15, 28 або 33 року. Найчастіше кредит становив 60-70% вартості майна.

Перший такий банк був заснований в 1754 р з відділеннями в Петербурзі і Москві (капітал 750 тис. Руб.). Банк видавав позики в розмірі 500-1000 руб. терміном до трьох років (з 1761 року - до восьми років) з розрахунку 6% річних під заставу поміщицьких маєтків і кам'яних будівель.

Після реформи 1861 р були створені нові дворянські банки, що видавали довгострокові кредити під заставу поміщицьких маєтків виходячи з ціни земельної ділянки. До таких банків ставився Державний дворянський земельний банк (заснований в 1885 р).

На початку XX ст. Росія мала широку мережу іпотечних банків. Сформувався прогресивний вторинний ринок цінних паперів, забезпечених заставними на нерухоме майно. Багато що з досвіду російських іпотечних банків пізніше було використано в інших країнах.

Розвиток системи іпотечного кредитування під заставу нерухомого майна, і перш за все землі, було припинено в жовтні 1917 р Радянська влада, ліквідувавши приватну власність, в тому числі і на землю, практично усунула основу для іпотечного кредитування.

При встановленні ринкової економіки почалося відродження іпотеки. У Москві та інших великих містах Росії (Санкт-Петербурзі, Новосибірську, Самарі) були створені перші іпотечні банки. Процес їх становлення відбувався складно і суперечливо. Це пов'язано зі складною економічною ситуацією в країні (дефіцит кредитних ресурсів довгострокового характеру, високі темпи інфляції і процентні ставки, що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважної частини населення). Слабке законодавство по іпотеці, недосконалість системи реєстрації заставних і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій але надання іпотечних кредитів в Росії.

Значним кроком у розвитку іпотеки на російському ринку стало створення в 1993 р Асоціації іпотечних банків , засновниками якої виступили 16 фірм, дев'ять з них - іпотечні банки. Мета Асоціації - лобіювання, підтримка законів про іпотеку, преференції банкам, які займаються іпотечним кредитуванням.

Іпотечні банки є важливою структурою в області вирішення житлової проблеми. Ставлення Байка Росії і Уряду РФ до цієї проблеми дуже багато значить для подальшого розвитку іпотечного бізнесу в країні. Тому завдання Асоціації - на державному рівні допомогти сформувати "поле", на якому могли б працювати іпотечні банки, розвиваючи іпотечне довгострокове кредитування.

Відродження іпотеки в Росії викликало ряд нових проблем, зокрема одну з основоположних в іпотеці - оцінку нерухомості. Поступово іпотечний кредит завойовує російський ринок і стає одним з видів банківської діяльності.

Теоретична можливість іпотечного кредитування в Росії стала обговорюватися відразу після прийняття Закону СРСР від 6 березня 1990 № 1305-1 "Про власність". Закон РФ від 29 травня 1992 № 2872-1 "Про заставу" зробив подібне кредитування ще трохи більш реальним. До цього ж часу відносяться і перші спроби створення законопроекту про іпотеку. 19 липня 1995 Державна Дума прийняла в першому читанні Закон "Про іпотеку", проте потім парламент довго не повертався до цієї проблеми.

26 лютого 1996 вийшов Указ Президента РФ "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування", а потім був прийнятий Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)".

При розвитку іпотечного кредиту в Росії, тобто щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинку і квартири, а підприємства - провести оновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно-фінансових установ. Такими джерелами можуть бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб, а також вторинний ринок цінних паперів.

В даний час в Росії створено Федеральне агентство по іпотечному кредитуванню (за зразком Федеральної національної асоціації по іпотечному кредитуванню США), яке організовує вторинний ринок заставних у Росії, а також викуповує у банків іпотечні кредити, які відповідають установленим стандартам, і випускає цінні папери, які забезпечені цими кредитами і мають відповідні урядові гарантії.

Формування ринку іпотек і механізму іпотечного кредитування, пов'язаного із землею, нерухомістю, житлом, вимагатиме досить тривалого періоду - декількох років. Перед банками Росії стоїть завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом утворення регіональних ринків і поступової їх інтеграції. Регіонами, найбільш підготовленими до розвитку всього механізму іпотечного кредиту в Росії, є Москва, Санкт-Петербург, Нижній Новгород і Іркутськ.

 
< Попер   ЗМІСТ   Наст >