Навігація
Головна
 
Головна arrow Екологія arrow Економіка природокористування
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Землі сільськогосподарського призначення

За чинним в Росії законодавством, землями сільськогосподарського призначення є землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей. У складі земель поселень виділяють зони сільськогосподарського використання, які, так само як і землі сільськогосподарського призначення, призначені для ведення сільського господарства.

Якщо генеральними планами розвитку поселень не передбачено зміну виду використання таких земель, то вони оцінюються як сільськогосподарські угіддя, а пов'язане з ними майно - як сільськогосподарське.

До сільськогосподарських угіддях відносяться рілля, сінокоси, пасовища, поклади (які не використовуються в даний момент землі), а також землі, зайняті багаторічними насадженнями (сади, виноградники). У складі сільськогосподарських угідь з метою оцінки можуть виділятися поливні і неполивних землі, а також землі, на яких проведені роботи по їх докорінного поліпшення (осушення, зрошення, очищення від каменів і валунів, планування терас і ін.).

Основні методи і особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

При визначенні ринкової вартості сільськогосподарських земель і сільськогосподарського майна застосовуються загальні принципи та методи оцінки землі, але з урахуванням особливостей ведення сільськогосподарського виробництва та похідних від цього відмінностей у визначенні доходу, створюваного сільськогосподарської нерухомістю. Відмінності ці полягають:

  • - У визначенні структури і складу витрат;
  • - Визначенні статей доходу і способів його оцінки;
  • - Застосуванні принципу найбільш ефективного використання за допомогою вибору технологій ведення сільськогосподарського виробництва, системи сівозмін і культур, що забезпечують отримання максимального доходу;
  • - Критерії відбору об'єктів-аналогів і виборі елементів порівняння.

Визначення ринкової вартості сільськогосподарських угідь (голої землі) здійснюється в основному методами витратного, порівняльного і дохідного підходів.

Методи витратного підходу можуть застосовуватися в разі необхідності визначення вартості відтворення (відновлення) або вартості заміщення будинків, споруд, будівель, об'єктів сільськогосподарської інфраструктури, вартості докорінного поліпшення земельних ділянок, наприклад вартості створення дренажних і зрошувальних систем, проведення інших культурно-технічних робіт. Методи витратного підходу можуть застосовуватися для оцінки капітальної (капіталізованої) вартості багаторічних насаджень, включаючи захисні лісосмуги, сади, виноградники, а також для оцінки продуктивної і робочої худоби.

Якщо оцінюються забудовані земельні ділянки з розташованими на них будівлями різного призначення (товарні молочні ферми, житлові будинки, силосні башти, сараї і т.д.) або майновий комплекс в цілому (фермерське господарство, агрофірма), то застосовуються методи всіх трьох підходів - витратного , порівняльного і дохідного.

Метод порівняльного підходу в даний час недостатньо розвинений, проте технологія застосування даного методу для сільськогосподарських угідь не повинна принципово відрізнятися від технології оцінки ринкової вартості інших категорій земель (земельних ділянок в містах, приміських зонах) методом порівняння продажів. Відмінності можуть полягати тільки в умовах відбору об'єктів-аналогів і переліку елементів порівняння при внесенні коректувань в ціни продажів об'єктів-аналогів. Так, при проведенні коригувань, крім елементів порівняння, перерахованих в методі порівняння продажів, можуть враховуватися такі позиції, як бал бонітету грунту. Бал бонітету грунту - інтегральний показник, що характеризує порівняльне якість грунтів: наявність меліоративних споруд, структуру посівних площ, тип ґрунту і її технологічні властивості, віддаленість від ринків збуту, інші чинники.

Методи дохідного підходу можуть проводитися як на основі прямої капіталізації орендних платежів за землю, так і за допомогою капіталізації чистого операційного доходу утворюється при веденні сільськогосподарського виробництва і представляє собою земельну ренту. І в тому, і в іншому випадку застосовується метод капіталізації земельної ренти. У першому випадку розмір земельної ренти визначається за доходами від орендних платежів за користування сільськогосподарськими угіддями. У другому випадку земельна рента розраховується як середня величина чистого операційного доходу, визначеного з урахуванням ротації основних культур при сформованому сівозміні. При цьому визначення чистого операційного доходу може проводитися як з використанням техніки залишку - за наявності меліоративних споруд, так і в звичайному порядку на підставі даних про середніх витратах (витратах) на виробництво тієї чи іншої культури.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук