ОСОБЛИВОСТІ БУХГАЛТЕРСЬКОГО ОБЛІКУ ПАЙОВОГО БУДІВНИЦТВА

Пайова будівництво - форма інвестиційної діяльності в будівництві, при якій будівельна або інвестиційна організація (забудовник) залучає кошти громадян і юридичних осіб (учасників пайового будівництва, або пайовиків) для будівництва об'єктів нерухомості. Після отримання дозволу на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості забудовник зобов'язаний передати об'єкт пайового будівництва учасникам пайового будівництва.

Пайова будівництво в Росії застосовується досить давно. У сучасному вигляді, коли забудовниками стали виступати приватні компанії, кошти громадян для фінансування будівництва багатоквартирних житлових будинків залучаються з початку 1990-х рр. Необхідність залучення грошових коштів громадян на етапі будівництва житлового будинку була викликана тим, що до середини 2000-х рр. було слабо розвинене кредитування, були відсутні механізми захисту майнових інтересів банків, а це, в свою чергу, в рази збільшувало кредитні ставки. В цій ситуації

залучення грошових коштів громадян вже на самих ранніх стадіях будівництва дозволило приватним компаніям отримати кошти на будівництво. Однак пайову участь в будівництві, незважаючи на широку поширеність на практиці, довгий час нс було прямо передбачено діючим законодавством.

Вирішити зазначені проблеми був покликаний Федеральний закон від 30.12.2004 № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації". І все ж на сьогоднішній день законодавча база і практика відображення в бухгалтерському обліку господарських операцій організацією, яка виконує функції замовника при будівництві на пайових засадах, відпрацьована не в повній мірі.

Засоби пайовиків (інвесторів) розглядаються як виручка і включаються в податкову базу по ПДВ. Визнання доходу, витрат і фінансового результату в обліку здійснюється за правилами ПБО 2/2008 "Облік договорів будівельного підряду". Для цілей податку па прибуток кошти інвесторів, акумульовані на рахунках забудовника, визнаються цільовим фінансуванням і не формують базу оподаткування. У бухгалтерському обліку забудовника необхідно зробити такі записи (табл. 13.9).

Таблиця 13.9

Кореспонденція рахунків забудовника в пайовому будівництві з використанням рахунку 76

Дебет

кредит

зміст операцій

51,50

76

Надійшли кошти від пайовиків (інвесторів)

08

60

Прийнято роботи від підрядників

19

60

Відображено ПДВ по прийнятим підрядних робіт

26

10, 60, 69, 70, 76

Відображено витрати на утримання відділу капітального будівництва забудовника

19

60, 76

Відображено ПДВ по придбаних цінностей в рамках діяльності

20

10. 60. 69. 70, 76

Відображено фактичні витрати на виконання будівельно-монтажних робіт власними силами

19

60, 76

Відображено ПДВ по придбаних цінностей в рамках будівельно-монтажних робіт, здійснених власними силами

68

19

Прийнятий до відрахування ПДВ, пред'явлений підрядником, постачальниками матеріалів і т.п.

08

20, 26

Сформовано фактичні витрати забудовника на будівництво об'єкта

76

90

Відображено виручка від реалізації за договором пайової участі в будівництві

Закінчення табл. 13.9

Дебет

кредит

зміст операцій

90

68

Відображено ПДВ від виручки за договором пайової участі в будівництві

68

76

Прийнятий до відрахування ПДВ по зарахованим авансами

90

08

Списані фактичні витрати забудовника на будівництво об'єкта

90

99

Визначено фінансовий результат забудовника за договором пайової участі в будівництві

При поєднанні функцій забудовника та підрядника в обліку забудовника відображаються відокремлено такі операції:

  • 1) будівництво з залученням підрядних організацій;
  • 2) будівництво власними силами забудовника;
  • 3) надання послуг забудовника по організації і контролю за виконанням будівництва.

Будівництво силами підрядника не розглядається як реалізація робіт (послуг) забудовника і ведеться за рахунок коштів пайовиків, які визнаються в податковому обліку як цільові надходження. Податкової бази по податку на прибуток і ПДВ в частині вищевказаних операцій у забудовника не виникає. Відповідно, ПДВ, пред'явлений забудовнику підрядними організаціями, нс приймається до відрахування. Суми цього податку передаються інвесторам після закінчення будівництва в цілому, що оформляється випискою зведеного рахунку-фактури.

Будівництво власними силами забудовника розглядається як діяльність за договором підряду. Витрати на будівництво враховуються на рахунку 20 "Основне виробництво". Щомісяця (щокварталу) в обліку визнаються виручка і витрати періоду на підставі розрахунків ВКБ, оформлених довідкою про вартість виконаних робіт і актом виконаних робіт. За цими даними визначаються фінансовий результат періоду і зобов'язання але ПДВ. По суті розрахунки, підтверджені вищезгаданими формами, є розрахунком ступеня завершеності робіт за договором, але показник "Чи не пред'явлена до оплати нарахована виручка" в обліку не відображається. Виручка до оплати не пред'являється, вона формує кошторисну (договірну) вартість об'єкта.

Фактичні витрати на утримання забудовника враховуються на рахунку 26 "Загальногосподарські витрати". Щомісяця (щокварталу) вони списуються в дебет рахунку 90 "Продажі". Виручка від реалізації послуг забудовника визначається відповідно до умов договору (відсоток від кошторисної вартості або фіксована сума) і до оплати не пред'являється. Вона, так само як і виручка від реалізації робіт, виконаних власними силами забудовника, формує вартість об'єкту, що будується.

Є ще один варіант обліку діяльності забудовника, який поєднує функції підрядника, в основі якого лежить заперечення фінансового результату у забудовника до закінчення робіт на об'єкті. всі надходження

від пайовиків визнаються цільовими і не обкладаються ні податком на прибуток, ні ПДВ. Оподатковується тільки економія за кошторисом, яка за умовами договору залишається в розпорядженні забудовника. Бухгалтерські проводки з обліку у забудовника в пайовому будівництві наведені в табл. 13.10.

Таблиця 13.10

Кореспонденція рахунків забудовника в пайовому будівництві з використанням рахунку 86

Дебет

кредит

зміст операції

51

86

Надійшли кошти від пайовиків (інвесторів)

08. Підряд

60

Прийнято підрядні роботи

19

60

Відображено ПДВ по прийнятим підрядних робіт

08

10, 60, 69, 70, 76

Відображено витрати на утримання

19

60. 86

Відображено ПДВ по придбаних цінностей в рамках діяльності

08

10, 60. 69. 70. 76

Відображено фактичні витрати на виконання будівельно-монтажних робіт власними силами

19

60. 86

Відображено ПДВ по придбаних цінностей в рамках будівельно-монтажних робіт, здійснених власними силами

86

08

11ередана вартість об'єкта інвестору

86

19

передано ПДВ

86

91

Визначено економія за кошторисом

91

68

Нараховано ПДВ від економії за кошторисом

99

68

Нараховано податок на прибуток від економії за кошторисом

Для використання даного варіанту необхідно професійно підходити до підготовки договору і всього пакета документів, що супроводжує його виконання. В першу чергу, кошторис не повинна містити інформацію про прибуток забудовника від виконання робіт власними силами, його витрати компенсуються інвесторами. Акцент повинен бути зроблений на слові "компенсація". На практиці набула поширення схема, при якій забудовник створює "дружню" компанію, яка виступає в ролі замовника. Як правило, ця компанія застосовує ССО. У кошторисі прибуток вуалюється як винагороду за послуги цього замовника. Забудовник же отримує тільки компенсацію фактично понесених витрат. Фактично такий підхід споконвічно розуміється податковими органами як отримання необгрунтованої податкової вигоди. Арбітражна практика з цих питань неоднозначна, і, приймаючи

рішення, бухгалтер повинен оцінити можливі податкові ризики, а також врахувати особливості умов договору, кошторисної документації та системи документообігу компанії.

 
< Попер   ЗМІСТ   Наст >