РОЗДІЛ VI ЕКСПЛУАТАЦІЯ І РЕАЛІЗАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ БУДІВНИЦТВА

Для бакалаврів та спеціалістів з напряму "Будівництво" цей розділ є факультативним.

Для присудження ступеня магістра студент повинен: знати

  • • порядок введення в експлуатацію будівельних об'єктів;
  • • структуру експлуатаційних доходів і витрат;
  • • правові особливості об'єктів нерухомості;
  • • основи формування цін об'єктів нерухомості; вміти
  • • проводити переоцінку основних засобів; володіти
  • • основними методами оцінки нерухомості;
  • • методами техніко-економічного обгрунтування інженерних рішень.

ЕКОНОМІКА ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬНИХ

ОБ'ЄКТІВ

На стадії експлуатації слід розрізняти будівельні об'єкти, що використовуються в комерційних і некомерційної діяльності. Будівельні об'єкти, на яких організовано виробництво, отримують доходи від виробничої діяльності. Однак при невиробничої діяльності також можуть бути отримані доходи. Експлуатаційні витрати, витрати на ремонт мають місце на будівельних об'єктах всіх типів.

Введення будівельних об'єктів в експлуатацію

Після закінчення монтажу обладнання на виробничих об'єктах настає відповідальний період пусконалагоджувальних робіт (ПНР). При цьому па вартість будівництва відноситься тільки частина пусконалагоджувальних робіт, що виконується "вхолосту". Частина, що залишилася ПНР, виконуваних "під навантаженням", оплачується з експлуатаційних витрат знову вводиться підприємства. Якщо підприємство ще не працює, ці витрати треба передбачити заздалегідь і фінансувати з позикових коштів. На особливо складних об'єктах, наприклад атомних електростанціях, обсяг ПНР можна порівняти з об'ємом монтажних робіт, оскільки для пускових операцій іноді доводиться збирати і розбирати тимчасові пускові схеми, виправляти помилки монтажників, неодноразово проводити промивку і продування трубопроводів, налагоджувати роботу автоматики та обладнання на всіх режимах. При плануванні пускового періоду слід передбачити також комплексне випробування обладнання, вихід на проектні параметри, гарантійні випробування.

Для цивільних об'єктів пусконалагоджувальні роботи по обладнанню зазвичай повністю відносяться на вартість будівництва, так як кошти на це в бюджеті таких об'єктів можуть бути не передбачені.

Етап будівництва об'єкта в основному завершується видачею дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Для отримання такого дозволу забудовник представляє правовстановлюючі документи на земельну ділянку, містобудівний план земельної ділянки, дозвіл на будівництво, акт приймання об'єкта у підрядника, акти про відповідність параметрів об'єкта проектній документації і технічним умовам. Найбільш важливим документом є висновок органу державного будівельного нагляду про відповідність вимогам технічних регламентів та проектної документації. У цьому ж документі засвідчується задоволення вимог енергетичної ефективності і оснащеності приладами обліку енергоресурсів. Для небезпечних об'єктів укладається договір обов'язкового страхування цивільно-правової відповідальності.

Для приймання об'єкта у підрядника часто використовується "Акт приймання закінченого будівництвом об'єкта" за формою КС-11, де можуть бути відзначені недоробки, які необхідно усунути. У ньому має бути зазначена вартість об'єкта за затвердженим проектом, однак більш правильно вказувати суми, що проходять за договорами підряду. Якщо рівноправних підрядників кілька, вони все вносяться в акт, якщо є субпідрядники - акт може підписати тільки генпідрядник. В сумі слід виділити ПДВ.

Після усунення недоліків, проведення комплексного випробування і гарантійних випробувань (для виробничих об'єктів) може складатися остаточний Акт приймання закінченого будівництвом об'єкта приймальною комісією, призначеною забудовником (форма КС-14). Акт є підставою для остаточної оплати всіх виконаних робіт відповідно до договору підряду, за винятком гарантійного застави та інших утримань. В даний час ні КС-11, ні КС-14 не є обов'язковими, тому що не передбачені законодавством. Зокрема, в Москві застосовуються інші акти, які вже не містять відомостей про вартість об'єктів.

Вартість об'єкта вказується у висновку про відповідність Госстрой- нагляду, а також у наданні дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Тут слід врахувати не тільки роботи по підряду, а й повну вартість об'єкта, включаючи проектні та пусконалагоджувальні роботи, придбання обладнання, кошти, витрачені на службу замовника, інші витрати, а також використаний резерв коштів на непередбачені роботи і витрати.

Після прийняття об'єкта в експлуатацію складається акт за формою ОЗ-1а про прийом-передачу будівлі (споруди). У ньому вказується повна вартість придбання (спорудження) об'єкта. Акт є підставою для постановки об'єкта на балансовий облік і початку нарахування амортизації.

Об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва) підлягають державному кадастровому обліку нерухомого майна. При цьому відомості про нерухоме майно вносяться до державного кадастр нерухомості. Ці відомості підтверджують існування (або припинення існування) такого майна з унікальними характеристиками, що дозволяють визначити його як індивідуально-визначеної речі. Кадастровий облік і ведення державного кадастру виробляє федеральне державне бюджетна установа "Федеральна кадастрова палата Росреестра" і його територіальні філії. Видача відомостей з державного кадастру може здійснюватися багатофункціональними центрами надання державних і муніципальних послуг [1] .

Державний кадастр нерухомості об'єднаний з державним реєстром речових прав на нерухоме майно та угод з ним. Це дозволяє ідентифікувати об'єкти нерухомого майна та його власників, засвідчити існування прав даної особи на це майно. Тим самим враховується особливість нерухомого майна, яка полягає в тому, що в нього немає можливості переміщатися в просторі слідом за своїм власником, і, відповідно, власник може перебувати в іншому місці.

Державний кадастр нерухомості складається з трьох розділів: реєстр об'єктів нерухомості; кадастрові справи; кадастрові карти. Реєстр об'єктів нерухомості являє собою звід записів про об'єкти в текстовій формі; кадастрові справи - сукупність документів про земельну ділянку та будівлях на ньому, включаючи кадастровий план; кадастрова карта - карта з нанесеними межами елементів кадастру і пунктами опорних межових мереж. Для ведення реєстру використовується автоматизована інформаційна система державного кадастру нерухомості (АІС ДКП).

Про кожному об'єкті нерухомості в кадастр заносяться такі відомості [2] :

  • - вид, кадастровий номер об'єкта і дата внесення до кадастру;
  • - опис меж земельної ділянки (для земельної ділянки), положення будови на земельній ділянці (для будови), положення в будові (для приміщення);
  • - площа об'єкта;
  • - адреса об'єкта або опис місця розташування;
  • - відомості про речові права та про обтяження таких прав;
  • - кадастрова вартість об'єкта;

дозволене використання і категорія земель (для земельної ділянки), призначення (для будівель і приміщень);

- поверховість, матеріал стін, рік вводу в експлуатацію (для будівель), технічні характеристики (для споруд), ступінь готовності (для об'єкта незавершеного будівництва) і т.п.

Частина відомостей кадастру є у відкритому доступі, інші можуть бути отримані за запитом у вигляді кадастрового паспорта, кадастрового плану, виписки, довідки та ін.

Для внесення відомостей до кадастру нерухомості заявник подає межовий план земельної ділянки, технічний план будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, акт обстеження, що підтверджує припинення існування об'єкта (при знятті з обліку) та інші документи. В необхідних випадках складається акт погодження місця розташування кордонів.

Межовий план - документ, що відтворює внесені в кадастр або нові відомості про земельну ділянку. Він включає в себе відомості про виконані вимірах і розрахунках, схему розташування земельних ділянок, креслення земельних ділянок та їх частин, іншу інформацію [3] .

Технічний план - документ, що відтворює внесені в кадастр або нові відомості про будівлі, споруді, приміщенні, про об'єкт незавершеного будівництва. У складі технічного плану надаються відомості про виконані вимірах і розрахунках, опис місця розташування, технічні характеристики, креслення та інші дані [4] . Технічний план, так само як і межовий, можуть бути представлені в паперовому вигляді або у формі електронного документа в форматі XML , засвідченого електронним підписом.

Розробку межових і технічних планів, актів обстеження (кадастрові роботи) повинні виробляти кадастрові інженери, які мають кваліфікаційний атестат, виданий органами виконавчої влади суб'єктів РФ. Кадастровий інженер може працювати в складі юридичної особи або в якості індивідуального підприємця. Вони можуть, хоча і не зобов'язані, створювати саморегульовані організації кадастрових інженерів.

  • [1] Федеральний закон від 24.07.2007 № 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості".
  • [2] Порядок ведення державного кадастру нерухомості, затв. наказом Мінекономрозвитку Росії 04.02.20І0 № 42.
  • [3] Наказ Мінекономрозвитку від 24.11.2008 № 412 "Про затвердження форми межового плану і вимозі до його підготовці, зразкову форми повідомлення про проведення зборів про погодження місця розташування меж земельних ділянок".
  • [4] Накази Мінекономрозвитку від 01.09.2010 403, від 29.11.2010 № 583, від 23.11.2011 № 693, від 10.02.2012 № 52.
 
< Попер   ЗМІСТ   Наст >