Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка будівництва
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД

При порівняльному підході, як випливає з назви, вартість визначається порівнянням з аналогічними об'єктами. Застосування цього методу зростає з зв'язку з розвитком інформаційних технологій. Якщо раніше цей метод був доступний фахівцям, то в даний час покупці і продавці будівельних об'єктів напевно витратять якийсь час для пошуку в Інтернеті рівня цін. У той же час доступні будуть тільки оголошення про продаж, а реальні суми угод, як правило, залишаються комерційною таємницею. У деяких випадках продавці штучно занижують вартість угоди для зменшення сплачуваних податків на доходи фізичних осіб [1] . Такі дані не можуть бути прийняті в якості аналога.

Формальним методом, який застосовує порівняльний підхід, можна назвати метод зіставлення ринкових цін , викладений в ст. 105.9 НК РФ, хоча він має більш загальний характер, ніж необхідний для реалізації нерухомості. При цьому методі мінімальне і максимальне значення ринкової ціни визначаються за допомогою нижнього і верхнього квартилей, тобто значень, що відповідають 25 і 75% вибірки, впорядкованої по зростанню цін. При такому методі відкидаються найбільш низькі і найбільш високі ціни, які могли бути отримані в умовах, що відрізняються від нормальних ринкових.

приклад

Виявлено дев'ять об'єктів-аналогів, питомі ціни на квадратний метр яких наведені в наступному порядку: 754, 825. 980. 1052, 1098, 1134, 1248, 1305, 1675 євро. Нижній квартиль становить 9 • 0,25 = 2,25, з округленням у більшу сторону - 3. Верхній квартиль становить 9 • 0,75 = 6,75, а з округленням у більшу сторону - 7. Відповідно межквартільний інтервал цін буде знаходитися між третім і сьомим значеннями, тобто між 980 і 1248, або 1114 ± 134 євро [2] .

Слід враховувати, що двох абсолютно однакових об'єктів будівництва не існує, тому будь-який аналог в чимось відрізняється від досліджуваного об'єкта. Тому в отримані значення слід внести певні коригування, що враховують техніко-економічні характеристики об'єкта, що впливають на його вартість. До таких характеристик можна віднести [3] :

  • - конструктивні і об'ємно-планувальні рішення;
  • - експлуатаційні характеристики;
  • - функціональну адаптивність;
  • - розміщення об'єкта будівництва (регіон, близькість міста);
  • - транспортне сполучення і інженерні комунікації; купується майново-правовий статус;
  • - дату здійснення операції (рік, місяць);
  • - умови платежів, можливість розстрочки і ставки.

Для порівняльного аналізу доцільно побудувати параметричну функцію, залежну від набору аргументів, специфічних для даного типу об'єкта.

ОЦІНКА ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

При комплексній оцінці до величини вартості будівельного об'єкта додається вартість відповідної земельної ділянки. На відміну від інших об'єктів оцінки земля є природним ресурсом універсального призначення, не має терміну служби, не амортизується. Ринкова вартість ділянки визначається при найбільш ефективному використанні з урахуванням його категорії і виду дозволеного використання (див. Гл. 5 підручника).

Для земельної ділянки можуть бути визначені ринкова і кадастрова вартість. За ринкової вартості ділянку може бути проданий на вільному ринку, коли продавець і покупець діють розумно, без примусу до угоди. Кадастрова вартість визначається статистичними методами на базі ринкової вартості для формування земельного податку та в інших випадках. Оскільки при формуванні кадастру враховуються тільки офіційні, часто занижені, результати продажів, то кадастрова вартість часто нижче ринкової, хоча є і випадки завищення кадастрової ціни. При розвитку земельних відносин вони поступово зближуються. У більшості країн кадастрова оцінка, окрема від ринкової, відсутня.

Для визначення ринкової вартості земельної ділянки доцільний облік наступних факторів: місце розташування і доступність ділянки; категорія і вид дозволеного використання; правовий статус і обтяження; інженерні умови освоєння майданчика; розміри і конфігурація майданчика; екологічні та санітарно-гігієнічні фактори та ін.

Оцінка вартості земельної ділянки проводиться різними методами, часто не пов'язаними з методами оцінки будівельного об'єкта: методом порівняння продажів, розподілу, виділення, розбиття на ділянки, залишку, капіталізації чистого земельної ренти, передбачуваного використання.

Зокрема, при використанні методу порівняння продажів використовується багатофакторний порівняльний підхід. При цьому визначаються основні характеристики досліджуваного ділянки, підбираються аналоги, виконується попередня оцінка, виявляються відхилення параметрів оцінки і проводиться коригування оцінки.

При методі розподілу обчислюється частка вартості земельних ділянок по об'єктах-аналогах, що включає як земельну ділянку, так і будови. При методі виділення з вартості аналогів виділяються вартості будівельних об'єктів. Метод розбивки передбачає нарізку великої земельної ділянки на продавані ділянки невеликого розміру [4] .

При використанні методу залишку з вартості об'єктів-аналогів послідовно віднімається вартість поліпшень, привнесених користувачами ділянки. До поліпшень можуть ставитися вирівнювання рельєфу, підведення інженерних комунікацій, будівництво об'єктів, благоустрій і т.д.

Метод виділення є, але суті, поєднання методу порівняння продажів і методу залишку, так як при цьому після коригування оцінки проводиться розрахунок вартості відтворення поліпшень з урахуванням накопиченого зносу.

При капіталізації земельної ренти оцінна вартість визначається діленням чистого земельної ренти на коефіцієнт капіталізації. Земельна рента зазвичай визначається як чистий (після вирахування витрат і податків) ринковий дохід від здачі в оренду. Коефіцієнт капіталізації визначається аналогічно доходному методу (див. Параграф 44.2).

Метод передбачуваного використання може бути застосований, коли призначення ділянки не цілком однозначно. При цьому призначаються кілька варіантів використання ділянки в майбутньому, включаючи варіанти поділу, забудови, удосконалення та ін. Для кожного варіанта визначають суми доходів і витрат за розрахунковими періодами, включаючи очікувані капітальні витрати. Потім підраховується теперішня вартість чистого операційного доходу для кожного варіанту, вибирається найкращий варіант і для нього дається оцінка вартості ділянки. Метод дуже нагадує визначення ЧДД (див. Гл. 12 підручника).

Як випливає з наведених описів методів, для оцінки земельних ділянок в цілому може бути застосовано поєднання порівняльного і дохідного підходів.

думка автора

Згідно зі спостереженнями автора для попередніх оцінок вартість 1 га землі в районі великих міст може бути визначена за формулою

де α - коефіцієнт, що дорівнює близько 3 євро / га для промислового будівництва, близько 2 євро / га для житлово-цивільного комерційного будівництва; М - кількість жителів в найближчій найбільш великої міської агломерації, чол .; L - відстань до центру агломерації, км; n - показник ступеня, приблизно дорівнює одиниці.

  • [1] Відповідно до ст. 220 НК РФ, якщо продавець володів нерухомістю менше трьох років, то при продажу нерухомості сплачується дохід за ставкою 13% з суми, що перевищує 1 млн руб.
  • [2] У програмі Excel є функція квартиль, для якої задаються номера квартиля 1, 2 або 3.
  • [3] Сіміонова П.Є., Шеїна С. Г. Указ. соч.
  • [4] Виноградов Д. В. Бухгалтерський фінансовий облік. Володимир: Володимирський держ. ун-т, 2007.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук