Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка будівництва
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

РЕАЛІЗАЦІЯ НЕРУХОМОСТІ

Реалізація - продаж об'єкта, як правило, по завершенні будівництва або деякого періоду експлуатації. Реалізація супроводжується досить складним переходом права власності на цей об'єкт, іноді перепрофілюванням або реконструкцією.

Купівля-продаж нерухомості

Готові будівлі, споруди, земельні ділянки є предметами купівлі та продажу на ринку нерухомості. Купівля-продаж нерухомості оформляється письмовим договором. Згідно з угодою продавець зобов'язується передати покупцеві у власність об'єкт нерухомості за винагороду (ст. 550 ЦК України). Земельна ділянка, на якій знаходиться продається будову, як правило, повинен відчужуватися разом з ним і не повинен підпадати під обмеження в обороті.

У договорі прописуються дані про майно, що продається земельній ділянці і про кожного будові на ньому, включаючи докладний опис розташування на ділянці. Якщо ж за договором передаються тільки будови, покупець набуває таке ж право використання земельної ділянки, яке мав продавець, наприклад право на оренду або сервітут.

У договорі купівлі-продажу квартири повинні бути вказані:

  • - точна адреса квартири та кадастровий номер об'єкта нерухомості;
  • - площа і технічні характеристики квартири, будинки відповідно до даних технічного обліку;
  • - розмір частки (при продажу частки у праві спільної власності);
  • - реквізити правовстановлюючих документів продавця.

При купівлі-продажу нерухомості фізичні особи та малі підприємства, як правило, вдаються до послуг ріелторів, так як звичайного життєвого досвіду при цьому недостатньо. На великих підприємствах ці функції повинен виконувати юридичний відділ. Ріелтори (юристи) повинні забезпечити "чистоту" угоди. Вони зобов'язані впевнитися, що об'єкт не продається без відома власника, не проданий і не подарований іншій особі, не зданий в оренду, чи не знаходиться в суперечці, в заставі або під арештом, чи не знаходиться в господарському віданні, оперативному або довірчому управлінні, не заборонений до продажу. Обтяження, в тому числі сервітути, повинні бути перевірені і описані. Така ж перевірка прийнята в зарубіжних країнах, де історія об'єкта вимірюється десятиліттями. При цьому перевірка може тривати один-два місяці і більше.

Настійно не рекомендується укладати угоди з нерухомістю без присутності власника, тобто за дорученням. Довіреність може бути підроблена або отримана обманним шляхом. Настороженість покупця повинні викликати також явно занижена сума угоди, квапливість в її укладанні, занадто складні схеми реалізації, відмова від пред'явлення необхідних документів, офіційного оформлення платежу, укладання договору на надання ріелторських послуг і т.п. Необхідно перевіряти збіг фактичного стану і адреси об'єкта з документами. При придбанні житла у дітей-сиріт до 21 року, обмежено дієздатних осіб необхідно отримувати дозвіл органів опіки.

З моменту набуття права власності покупець здійснює за свій рахунок експлуатацію, технічне обслуговування та ремонт будівлі, оплачує комунальні послуги та енергопостачання. Обов'язком покупця є реєстрація угоди купівлі-продажу в державному реєстрі.

Ціна об'єкта повинна бути обов'язково зафіксована в договорі, інакше він вважається неукладеним. Оскільки ціпа на нерухомість суто індивідуальна, аналогії використовуються дуже обмежено. Для більш точного визначення справедливої ціни можуть бути запрошені професійні оцінювачі (див. Гл. 44 підручника).

Спосіб грошових розрахунків між сторонами повинен бути описаний в договорі. Переказ грошових коштів може бути виконаний безготівковим способом, шляхом банківського переказу або поштового переказу. Фізичні особи можуть розраховуватися готівкою безпосередньо або закладаючи їх в банківську комірку, бажано при свідках. У договорі при цьому вказується, що розрахунок зроблений повністю. Якщо продаж здійснюється в розстрочку, в договорі вказуються терміни і обсяги оплати. Якщо на момент державної реєстрації оплата проведена не повністю, то в свідоцтві про державну реєстрацію права це буде вказано як обтяження.

При реалізації договору купівлі-продажу нерухомості повинен бути виконаний передавальний акт, що засвідчує фактичну передачу нерухомого об'єкта. Ухилення від фактичної передачі нерухомості або несплата обумовлених сум повинні приводити до економічних санкцій (неустойка, пені), зазначеним в договорі.

У договорі доцільно також вказати "гарантійний" термін, протягом якого покупець може розірвати договір купівлі-продажу нерухомості при виявленні будь-яких прихованих дефектів. Оскільки такі дефекти можуть виявлятися протягом тривалого часу, термін доцільно призначати не менше року.

Перехід права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу нерухомості повинен бути зареєстрований в органах Росреестра. Таким же чином закріплюються права на орендовану ділянку (при терміні оренди більше року) та інші права щодо об'єктів нерухомості.

Може бути проданий також об'єкт, будівництво якого не завершено. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного будівництва від об'єкту, що будується - останній не може бути проданий, так як не зареєстрований в якості нерухомості. Об'єкт незавершеного будівництва може бути визнаний таким, якщо протягом шести місяців будівництво не ведеться, договір підряду розірвано або термін дії його закінчився, а з об'єктом передбачається угода.

Для реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва в Росреестр представляють документи на земельну ділянку, проектну документацію, дозвіл на будівництво, кадастровий план об'єкта, довідку органу технічної інвентаризації із зазначенням готовності зведеної частини об'єкта, документи про припинення будівництва, довідку про джерела фінансування будівництва та ін.

У договорі купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва повинна бути обговорена передача як самого об'єкта, так і земельної ділянки. Слід мати на увазі, що угоди з купівлі-продажу нерухомості юридичними особами оподатковуються на додану вартість. У деяких випадках буває зручніше придбати (або приєднати) компанію-замовника як юридична особа - така угода не обкладається ПДВ. Однак необхідно ретельно перевірити стан заборгованості компанії, що купується.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук